Boligkøb guide – Introduktion, tips og gode råd til første boligkøb

At købe bolig er et komplekst og vigtigt skridt i livet, og det er vigtigt at sikre, at du gør det rigtige. Det er en økonomisk stor beslutning og en stor investering. Der er mange ting, du skal tage højde for, når du køber en bolig, og det kan virke overvældende. Hos Lexly vil vi gerne hjælpe dig med at forstå processen og dine muligheder.

 

Inden boligkøb - få styr på økonomien 

 

Før du kan investere i en bolig, vil det være oplagt at få etableret et møde med banken. Her skal der bl.a. snakkes om jobsituation, løn, rådighedsbeløb efter faste udgifter, gæld m.m. I den forbindelse kan der laves et budget sammen med ens bankrådgiver, så du har et overblik over hvor meget du kan købe for. Som forberedelse til bankmødet kan det derfor være en god idé at kigge på, hvordan ens udgifter har fordelt sig i det seneste år. På den måde får du en fornemmelse af, hvor meget du har brugt på de forskellige poster. 

 

Når budgettet er lagt, har du et godt udgangspunkt for, hvor meget du har mulighed for at låne. Jo højere rådighedsbeløbet er, jo mere kan du låne. De vejledende minimumsbeløb så således ud:

 

• 5.000 kr. for 1 voksen    
• 8.500 kr. for et par
• + 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn

 

Ligeledes når banken skal beregne din kreditværdighed, benyttes gældsfaktoren som nøgletal. Beregningen betyder at du skal dividere din samlede gæld med din bruttoindkomst. Den samlede gæld er inklusiv billån, kassekredit, studielån osv. Som hovedregel må gældsfaktoren ved køb af ejerbolig maksimalt være 3.5 * husstandsindkomst før skat. 

 

Finansiering af boligen

 

Når du optager et boliglån, skal du betale tilbage over en årrække, og renten er typisk lavere end på et forbrugslån, da det er et større lån. Du skal typisk have en sikkerhed, når du optager et boliglån. Dette betyder, at du skal være villig til at stille sikkerhed i form af et ejendoms eller ejendomsretten.

 

• Realkreditlån: Typisk kan man belåne op til 80 % af boligens salgsværdi med realkreditlån. Ved realkreditlån stilles der sikkerhed i din bolig med 1. prioritet. Det betyder at instituttet er de første til at få deres penge tilbage, hvis boligen ender på tvangsauktion. 
• Udbetaling: Typisk har banken et krav om, at boligkøbere skal ligge mindst 5 % af den samlede pris i udbetaling til huset. Overordnet kan man sige, jo mindre du låner, jo billigere bliver finansieringen. 

 

Guide til valg af lån

 

Fast rente eller variabel rente?

 

Fast rente: 

 

• Godt til dig der ikke ønsker at tage store risiko ved boliglån. 
• Dog vil du ikke få glæde at evt. faldende renter og der vil typisk være en højere rentesats.

 

Variabel rente:

 

• Typisk billigere.
• Dog stiller den type lån også krav til din økonomi, da renten i visse perioder vil være højere. 

 

Det er vigtigt du gør op med dig selv, hvilket type rente der passer til netop dig. 

 

Afdragstype 

 

Når du optager et lån til bolig, skal du betale pengene tilbage. Det, du betaler tilbage på lånet, kaldes afdrag. I den forbindelse kan man vælge ikke at afdrage på sin gæld i en periode. Denne periode kaldes ‘afdragsfrihed’. I perioden vil du således kun betale rente og bidrag eller rentetillæg på dit lån. Fordelen er at du har luft i økonomien til at gøre andre ting. 

 

Selvom du vælger afdragsfri perioder, skal du selvfølgelig betale de udskudte afdrag på et tidspunkt. Hvordan du betaler de udskudte afdrag tilbage afhænger af låntypen.

 

Løbetiden

 

Løbetiden betegner den periode, som dit lån løber over. Når du optager et banklån kan du typisk vælge en løbetid på mellem 10 og 30 år. Hvis du vælger en kort løbetid, skal du betale mere om måneden.

 

Find drømmeboligen 

 

Først og fremmest er en god ide at gøre op med sig selv, hvad man forventer af sin fremtidige bolig. Så ved du, hvilke krav et potentielt hus skal leve op til for at møde dine behov. Man kan overveje ting som:

 

• Landlig idyl eller bo i byen?
• Hvilken kommune?
• Afstand til institution og skoler
• Lokalområder
• Sportsfaciliteter 
• Offentlig transport
• Hvilken hustype
• Husets tilstand
• Hvor meget trafik må der være?

 

Hvor skal jeg lede?

 

De fleste købere benytter sig af forskellige bolighjemmesider, hvor boligerne bliver sat til salg. Det giver et godt overblik og kan hjælpe dig med at blive klogere på, hvad du vil og sortere i ens krav. Tag også gerne til en masse fremvisninger – det vil ofte gøre dig klogere på, hvad du vil have – og ikke have. 

 

En anden ide kan være at skrive sig op på forskellige køberkartoteker. Måske finder du din bolig herigennem. I boligjagten kan det være en fordel at være opmærksom på:

 

• Salgsopstillingen: som giver en præsentations af boligen herunder standen, udgifter m.m.
• Ejerudgiften: selvom boligprisen er vigtig, skal man også forholde sig til ejerudgiften. Ejerudgiften har nemlig betydning for, hvor dyrt det bliver hver måned at sidde i boligen. Ejerudgiften dækker over de udgifter, der er tilknyttet boligen. Det kan f.eks. være grundskyld og vedligeholdelse af ejendom (ved lejligheder).

 

Vigtige dokumenter 

 

Når du har fundet den rette bolig, bør du især gennemgå salgsopstillingen, tilstandsrapporten, energimærkerapporten og elinstallationsrapporten, så du er bekendt med boligens energimæssige og byggetekniske stand. Det er de færreste der forstår indholdet 100 %. Derfor vil det være en fordel at alliere sig med en byggesagkyndig, der er uddannet indenfor faget og kan hjælpe dig på rette vej. 

 

Efter at have gennemgået papirerne sammen med en faglig person, er det klogt at foretage i hvert fald én besigtigelse af ejendommen.

 

Forsikringer

 

Forsikringer kan være et ukendt land, især for førstegangskøbere i en bolighandel. Hvilke forsikringer, der er relevante for netop dig, afhænger af, hvilken en slags bolig du køber. En andelslejlighed er f.eks. meget forskellig fra et hus, i forhold til hvilke forsikringer der er relevante. Så første skridt er at undersøge, hvilke konkrete forsikringer der er er relevante i dit tilfælde. 

 

Typisk vil der skulle tages stilling til ejerskifteforsikring, husforsikring og indboforsikring. 

 

Ejerskifteforsikring

 

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker uforudsete skader og mangler, som du som køber opdager efter overtagelsen af boligen. Forsikringen træder i kraft, hvis der opstår skader eller mangler på boligen, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis der fx opstår en pludselig vandskade, eller hvis der viser sig at være skjult råd eller svamp i boligen, kan du få dækket omkostningerne til reparation gennem ejerskifteforsikringen.

 

Det er frivilligt, om du vil tegne en ejerskifteforsikring, men det er en god ide at gøre det, da det kan spare dig for store udgifter, hvis der skulle opstå problemer med boligen efter overtagelsen. Desuden er det værd at bemærke, at hvis du som køber vælger ikke at tegne en ejerskifteforsikring, påtager du dig automatisk en øget risiko, da sælgerens hæftelse for fejl og mangler bortfalder.

 

Skift af ejerskifteforsikring

 

En ejerskifteforsikring er bundet til den ejendom, den er tegnet på, og dækker i en fast periode efter ejendomshandlen, som oftest 5 eller 10 år. Det betyder, at hvis du sælger din bolig inden forsikringsperioden udløber, overgår forsikringen til den nye ejer af boligen.

 

Det er altså ikke muligt at "tage forsikringen med sig" ved salg af boligen eller skifte forsikringsselskab under forsikringsperioden. Det er dog væsentligt at bemærke, at hvis du køber en ny bolig, er det vigtigt at overveje at tegne en ny ejerskifteforsikring på denne.

 

Når du køber en ny bolig, er det også muligt at vælge en anden udbyder af ejerskifteforsikring end den, du brugte ved din forrige bolig, hvis du finder et bedre tilbud eller vil skifte til et selskab, som du har bedre erfaringer med.

 

Indboforsikring

 

Når du har købt en lejlighed (både andel eller ejer) er dine forsikringsbehov dækket med en indboforsikring. Indboforsikring dækker typisk hvis dine ejendele bliver beskadigede i forbindelse med oversvømmelse, brand m.m, skader på el-apparater og ved tyveri. 

 

Husforsikring

 

Hvis du har købt et hus, bør du have en husforsikring. Den dækker poster som f.eks. brand, vandskader, stormskader og rådskade, skader som følge af gnavere, hærværk osv. Forsikringen er obligatorisk for boligejere med lån i ejendommen. 

 

Din husforsikring dækker således mange af de skader, der kan opstå som husejer. Det er dog også vigtigt at være opmærksom på de ting, som husforsikringen og indboforsikringen typisk ikke dækker. Hvis man ønsker at forsikre sig mere, kan man benytte sig af tilvalgsforsikringer.

 

Købsaftalen

 

Når boligen er fundet og du er blevet enig med sælger om en pris, skal der udarbejdes en købsaftale. Købsaftalen er den endelig kontrakt, som sælger og køber skal underskrive. Igen vil det være en gode at få tjekket aftalen af en fagkyndig, da dokumentet er grundlaget for købet. 

 

Når både sælger og køber har underskrevet købsaftalen, er der en fortrydelsesret på 6 hverdage. Hvis køber benytter sig af fortrydelsen, koster det 1 % af købesummen.

 

Sælgers underskrift er dog bindende, og vedkommende kan derfor ikke fortryde, når begge parter først har underskrevet.

 

De fleste underskrifter foregår i dag digitalt gennem MitID. Inden du skriver under, er der lige et par ting, du skal være opmærksom på:

 

• Vær sikker på, at du har fået al relevant rådgivning i sagen. Det kan både være en rådgiver, en byggesagkyndig, en elinstallatør og banken.
• Tjek boligens energimærkning og den eventuelle energiplan for området.
• Kontrollér at du har set, læst og forstået både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, så du ikke risikerer grimme overraskelser.
• Gå på kommunen og få lokalplanen for boligens område. På den måde ved du, hvad der eventuelt skal ske i dine nærområder i fremtiden
• Husk at tegne alle relevante forsikringer

 

Refusionsopgørelse

 

Når en bolig sælges, laves der en refusionsopgørelse, som indeholder de boligudgifter, som sælger har betalt forud. På den måde er sælgeren sikret, at vedkommende kun betaler for sit eget forbrug og ikke køberens forbrug. 

 

På overtagelsesdagen vil der ofte blive aflæst på diverse målere for at sikre, at køber og sælger kun bliver opkrævet for det forbrug, de hver især har haft. Aflæsningerne bliver herefter brugt til at udarbejde refusionsopgørelsen. Opgørelsen skal udarbejdes senest 30 dage efter ejendommens overtagelse.

 

Indholdet af refusionsopgørelsen kan varierer efter hvilken type ejendom der er tale om. Dog er der nogle elementer som ofte vil indgå i en opgørelse. Det er bl.a:

 

• Forbruget af vand, el og varme

 

• Ejendomsskatter
• Er der lavet en ejerskifteforsikring?
• Betalingsmetoden
• Kontingent og fællesudgifter til grundejerforening/ejerforening (relevant ved ejerbolig)
• Findes der en installation som en olietank, skal der anføres, hvordan forbruget har været og hvem der hæfter for hvad.
• Overtagelse af lån/pantehæftelser

 

Overtagelse af hus tjekliste

 

Når alle relevante papirer er underskrevet og pengene er på plads, overdrages huset til køberen. Køberen får enten nøglerne af ejendomsmægleren eller sælgeren. Når du overtager huset, bør du tjekke følgende ting med ejendomsmægleren:

 

• Aflæsning af el, gas vand
• Tjek hårde hvidevarer
• Tjek om stikkontakter virker
• Tjek for evt. nye skader.

 

Fælder ved boligkøb

 

Som nybagt boligejer, kan man blive mødt med mange ubehagelige overraskelser. Her er samlet nogle af de typiske fælder ved boligkøb, som kan spare dig for mange penge. 

 

1. Allier dig med en rådgiver: selvom mange synes de kan ordne de relevante papirer selv og se bygningens stand ud fra tilstandsrapporten, vil det i de fleste tilfælde være en god ide med en uvildig rådgiver. Sammen kan i skabe de bedst forudsætninger for et huskøb.
2. Tjek om der nogle lokalplaner eller servitutter der begrænser din kommende grund. 
3. Undersøg, om der er planer om separatkloakering på din grund.
4. Hvis du køber et hus med f.eks. 2 etager, skal man tjekke om det er godkendt til beboelse hos kommunen.
5. Tjekke om grunden er forurenet. Ejendomsmæglere skal oplyse, om grunden er forurenet, men det sker ikke altid. 
6. Tjekke for kælderfugt og fugt i badeværelset.
7. Tjek for risiko ved oversvømmelser hvis f.eks. jord skråner ind mod huset.